BPHTB (BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN)

 BPHTB

(BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN) 

Definisi BPHTB

BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) adalah perbuatan atau peristiwa hokum yang mengakibatkan diperolahnya hak atas tanah dan atau bvagunan oleh orang pribadi atau badan.

Dasar Hukum

Dasar Hukum dari BPHTB adalah UU No. 20 Tahun 2000.

Subjek BPHTB :

Orang Pribadi atau badan yang memperoleh hak ats tanah dan atau bangunan.

Objek BPHTB :

Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan.

Perolehan Hak atas Tanah dan atau Bangunan meliputi:

1.       Pemindahan Hak karena :

a.       Jual beli

b.       Tukar menukar

c.       Hibah

d.      Hibah Wasiat, merupakan suatu penetapan wasiat yang khusus mengenai pemberian hak atas tanahdan atau bangunan kepada orang pribadi atau badan hokum tertentu, yang berlaku setelah pemberi hibah wasiat meninggal dunia.

e.      Waris

f.        Pemasukan dalam Perseroan/Badan Hukum lainnya

g.       Pemisahan Hak yang mengakibatkan peralihan

h.      Penunjukan pembeli dalam Lelang

i.         Pelaksanaan putusan Hakim yang mempunyai kekuatan Hukum Tetap

j.        Penggabungan Usaha

k.       Peleburan Usaha

l.         Pemekaran Usaha

m.    Hadiah

2.       Pemberian Hak Baru karena :

a.       Kelanjutan pelepasan hak yaitu, pemberian hak baru kepada orang pribadi atau badan hokum dari Negara atas tanah yang berasal dari pelepasan hak.

b.      Diluar pelepasan hak yaitu, pemberian hak baru atas tanah kepada orang pribadi atau badan hokum dari Negara atau dari pemegang hak milik menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Objek yang tidak dikenakan BPHTB:

1.       Objek yang diperoleh perwakilan diplomatic

2.       Objek yang diperoleh Negara untuk penyelenggaraan pemerintah dan pembangunan kepentingan umum.

3.       Objek yang diperoleh badan atau perwakilan organisasi internasiona yang ditetapkan Menteri Keuangan, dengan syarat tidak menjalankan usaha lain diluar fungsi dan tugasnya.

Tarif BPHTB :

Tarif BPHTB adalh sebesar 5%  dari  NPOPKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak).

Hak Atas Tanah Sebagai Perolehan Tanah dan Bangunan

Ø  Hak milik, yaitu hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang pribadi atau badan-badan hukum tertentu yang ditetapkan oleh Pemerintah;

Ø  Hak guna usaha (HGU), yaitu hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara dalam jangka waktu sebagaimana yang ditentukan oleh perundang-undangan yang berlaku;

Ø  Hak guna bangunan (HGB), yaitu hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu yang ditetapkan dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria.

Ø  Hak pakai, yaitu hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu sepanjang tidak bertentangan dengan jiwa dan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Ø  Hak milik atas satuan rumah susun, yaitu hak milik atas satuan yang bersifat perseorangan dan terpisah. Hak milik atas satuan rumah susun meliputi juga hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan satuan yang bersangkutan.

Ø  Hak pengelolaan, yaitu hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya, antara lain, berupa perencanaan peruntukan dan penggunaan tanah, penggunaan tanah untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, penyerahan bagian-bagian dari tanah tersebut kepada pihak ketiga dan atau bekerja sama dengan pihak ketiga.

Dasar Pengenaan Pajak

Dasar pengenaan pajak (BPHTB) adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dalam hal :

1. jual beli adalah harga transaksi;
2. tukar-menukan adalah nilai pasar;
3. hibah adalah nilai pasar;
4. hibah wasiat adalah nilai pasar;
5. waris adalah nilai pasar;
6. pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah nilai pasar;
7. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar;
8. peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap adalah nilai pasar;
9. pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah nilai pasar;
10. pemberian hak baru atas tanah diluar pelepasan hak adalah nilai pasar;
11. penggabungn usaha adalah nilai padar;
12. peleburan usaha adalah nilai pasar;
13. pemekaran usaha adalah nilai pasar;
14. hadiah adalah nilai pasar;
15. penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi yang tercantum dalam risalah lelang.

        Apabila NPOP dalam hal 1 s/d 14 diatas tidak diketahui atau lebih rendah dari NJOP PBB yang digunakan dalam pengenaan PBB pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan pajak yang dipakai adalah NJOP PBB.

Tata Cara Pembayaran

Dasar penetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTP) sesuai yang diatur oleh Undang –undang No. 21 Tahun 1997 adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). Nilai Perolehan Objek Pajak  (NPOP) dalam jual – beli properti yang dihitung adalah nilai transaksi, sedangkan dalam kegiatan hukum lainnya (hibah, warisan, tukar – menukar dan lain – lain) yang menjadi Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Apabila Nilai Perolehan Objek Pajak tidak diketahui atau lebih rendah dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang ditetapkan pada tahun terjadinya pemindahan hak, maka yang digunakan sebagai dasar perhitungan pengenaan pajak adalah Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan Bangunan. Sebaliknya, apabila Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) lebih besar dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), maka yang digunakan sebagai dasar perhitungan adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). Perlu diketahui bahwa kebijakan penentuan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) bersifat regional, artinya setiap pemerintah daerah memiliki kebijakan masing – masing.

Tarif yang ditetapkan untuk perhitungan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTP) sesuai dengan yang diatur oleh Undang – undang No. 21 Tahun 1997 adalah 5 % dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi dengan  Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) atau disebut sebagai Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP). Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) ditetapkan secara regional paling tinggi adalah Rp. 60.000.000,- (Enam Puluh Juta rupiah), sedangkan untuk perolehan secara waris atau hibah yang diterima secara pribadi oleh perseorangan yang masih memiliki ikatan darah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) ditetapkan paling tinggi sebesar Rp. 300.000.000,- (Tiga Ratus Juta rupiah). Secara matematis dapat dirumuskan:

NPOPKP	=	NPOP – NPOPTKP
Nilai BPHTB	=	5 % x NPOPKP

Berikut ini adalah ilustrasi pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTP):

A membeli tanah di Kodya Bandung dari B senilai Rp. 200.000.000,-

Pemerintah Kota Bandung menetapkan NPOPTKP sebesar Rp. 60.000.000,-

Maka BPHTP yang harus dibayarkan oleh A adalah:

NPOP	=	Rp. 200.000.000,-
NPOPTKP	=	Rp.   10.000.000,-
	=	Rp.   60.000.000,-
NPOPKP	=	NPOP – NPOPTKP
	=	Rp. 200.000.000,- – Rp. 60.000.000,-
	=	Rp. 140.000.000,-
BPHTP Terhutang	=	5 % x NPOPKP
	=	5 % x Rp. 140.000.000,-
	=	Rp. 7.000.000,-

Jadi, BPHTP yang harus dibayarkan oleh A adalah sebesar Rp. 7.000.000,-

CONTOH SOAL

1.   Wajib Pajak A membeli sebidang tanah di Kota Malang seharga Rp. 100 juta, NJOP PBB pada tahun terjadinya transaksi adalah Rp.95 juta. Jika NJOPTKP kota Malang atas transaksi tersebut sebesar Rp. 60 juta, maka tentukan BPHTB yang terutang atas perolehan hak Tersebut !

Jawab :

NPOP                      = Rp. 100.000.000

NPOPTKP               = Rp.  60.000.000

NPOPKP                  = Rp. 40.000.000

BPHTB = (NPOP – NPOPTKP) x Tarif

BPHTB = NPOPKP x  Tarif

BPHTB Terhutang  = (100.000.000 – 60.000.000) x  5%

                                =  Rp. 40.000.000 x 5%

                                =  Rp. 2.000.000

2.   PERUM perumnas memperoleh hak pengelolaan atas tanah seluas 10 ha dengan NPOP RP. 1.000.000.000,-. BPHTB adalah :

Jawab :

NPOP                         = Rp. 1.000.000.000,-

NPOPTKP                 =             60.000.000,-

NPOPKP                    =  Rp. 940.000.000,-

BPHTB Terhutang = 5% x Rp. 940.000.000,- = Rp. 47.000.000,-

Wajib pajak membayarkan BPHTP terhutang tidak berdasarkan pada Surat Ketetapan Pajak (SKP), melainkan dengan cara melakukan perhitungan mandiri dengan mengisi Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (SBB). SBB dapat diperoleh di Kantor Pelayanan Pajak yang ada di setiap daerah. Pembayaran BPHTP dapat dilakukan di tempat yang telah ditunjuk, seperti Kantor Pajak, Bank atau Kantor Pos serta dapat dilakukan tanpa menunggu diterbitkannya SKP. Apabila wajib pajak tidak melakukan pembayaran BPHTP, maka Dirjen Pajak akan menerbitkan Surat Ketetapan BPHTP (SKBKB) berserta perhitungan denda sebesar 2 % untuk jangka waktu paling lama 24 bulan (2 tahun), dihitung mulai saat pajak terhutang hingga diterbitkannya SKBKB.

Semoga uraian singkat diatas  mengenai pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTP) dapat bermanfaat. Ingat Pajak untuk kepentingan bersama!

AWAL PELANGGARAN ETIKA YANG BERDAMPAK TERHADAP PELANGGARAN HUKUM

AWAL PELANGGARAN ETIKA YANG BERDAMPAK TERHADAP PELANGGARAN HUKUM

Etika merupakan sebuah ilmu yang mempelajari nilai-nilai yang baik dan buruk dalam sebuah kehidupan.

Interaksi hubungan dalam kehidupan masyarakat senantiasa diwarnai dengan penyalahgunaan, pelanggaran, ataupun penyimpangan. Walaupun telah ada etika sebagai pedoman dalam mengatur kehidupan masyarakat, namun ada sebagian diantaranya yang tidak taat, atau menentang dan bahkan membuat pelanggaran terhadap pedoman yang telah ada. Kondisi demikian akan menimbulkan ketidakseimbangan dalam masyarakat. Pola interaksi antar masyarakat tidak lagi berjalan lancar, karena muncul konflik dan saling tidak percaya, terjadi ketidakharmonisan dalam penghormatan terhadap etika yang ada, dimana ada yang masih setia terhadap etika, namun sebagian cenderung menentang dan membenarkan tindakannya. Dalam kondisi ini maka jika etika ataupun aturan yang berlaku tidak memiliki kemampuan untuk memecahkan permasalahan, maka masyarakat dalam kondisi krisis dan kekacauan pasti akan timbul.

Ada beberapa hal yang membuat seseorang melanggar etika antara lain:

1.  Kebutuhan Individu : Kebutuhan seringkali adalah hal utama yang mempengaruhi seseorang untuk melakukan pelanggaran, misalnya seorang anak rela mencuri untuk mendapatkan uang demi untuk membayar uang tunggakan sekolah. Seorang bapak yang akhirnya tewas digebukin massa gara-gara mengambil susu dan beras di swalayan untuk menyambung hidup bayi dan istrinya. Karyawan sebuah pabrik yang bertindak anarkis, karena THR belum juga dibayarkan, padahal sudah melebihi jadwal yang dietentukan pemerintah, dan lain-lain

2.    Tidak Ada Pedoman : Ketika masyarakat dihadapkan pada persoalan yang belum jelas aturannya, maka mereka melakukan intrepretasi sendiri atas persoalan yang dialami. Contohnya pembangunan rumah kumuh di pinggir rel kereta api, di bawah jembatan layang, di tanah kosong. Hal ini dikarenakan belum adanya perda ataupun ketentuan mengikat yang memberikan kejelasan bahwa daerah tersebut tidak boleh ditempati dan dibangun pemukiman liar. Sehingga masyarakat mengitrepretasikan, bahwa lahan kosong yang tidak digunakan boleh dibuat tempat tinggal, apalagi mereka bagian dari warga Negara. Sehingga pada saat tiba waktunya untk membersihkan, maka sudak terlalu komplek permasalahannya dan sulit dipecahkan.

3.    Perilaku dan Kebiasaan Individu : kebiasaan yang terakumulasi dan tidak dikoreksi akan dapat menimbulkan pelanggaran. Contohnya; anggota DPR yang setiap menelurkan kebijakan selalu ada komisi atau uang tips, ataupu ada anggota yang tidup pada saat sidang berlangsung. Hal demikian ini salah dan keliru. Namunkarena teklah dilakukan bertahun-tahun, dan pelakunya hampir mayoritas, maka perilaku yang menyimpang tadi dianggap biasa, tidak ada masalah.

4.    Lingkungan Yang Tidak Etis: Lingkungan yang memiliki daya dukung moral yang buruk, akan mampu membuat seseorang menjadi menyimpang perilakunya untuk tidak taat terhadap pedoman yang berlaku. Contonya seorang residivis kambuhan, yang selalu keluar masuk penjara. Dalam penjara yang notabene merupakan tempat yang kurang baik, maka mempebgaruhi pola pikir seseorang. Sehingga setiap kali dia masuk penjara, ketika keluar telah memiliki informasi, keahlian, ketrampilan yang baru untuk dapat menyempurnakan tndakan kejahannya.

5.    Perilaku Orang yang Ditiru: Dalam hal ini, ketika seseorang melakkan pelanggaran terhadap etika, dapat juga karena dia mengimitasi tindakan orang yang dia pandang sebagai tauladan. Seoarng anak yang setiap hari melihat ibunya dipukuli oleh bapaknya, maka bisa jadi pada saat dalam pergaulan, si anak cenderung kasar baik dalam perkataan ataupun perbuatan. Dan itu semua dia dapatkan dari pengamatan dirumah yang dilakuakan oleh bapaknya.

Selain itu, adapun sanksi-sanksi yang dikenakan saat terjadinya pelanggaran etika. Sanksi Pelanggaran Etika tersebut dapat dibedakan menjadi 2 yaitu:

1.    Sanksi Sosial : Sanksi ini diberikan oleh masyarakat sendiri, tanpa melibatkan pihak berwenang. Pelanggaran yang terkena sanksi sosial biasanya merupakan kejahatan kecil, ataupun pelanggaran yang dapat dimaafkan. Dengan demikian hukuman yang diterima akan ditentukan oleh masyarakat, misalnya membayar ganti rugi dsb, pedoman yang digunakan adalah etika setempat berdasarkan keputusan bersama.

2.    Sanksi Hukum : Sanksi ini diberikan oleh pihak berwengan, dalam hal ini pihak kepolisian dan hakim. Pelanggaran yang dilakukan tergolong pelanggaran berat dan harus diganjar dengan hukuman pidana ataupun perdata. Pedomannya seuatu KUHP.

Dalam kesempatan kali ini saya akan mencoba memberikan opini terhadap salah satu kasus yang akhir-akhir ini terjadi, yaitu kasus pelanggaran etika yang dilakukan oleh mantan ketua mahkamah Konstitusi Akil Mochtar.

Pelanggaran etika yang dilakukan oleh Beliau memberikan sanksi hokum atas perbuatan yang telah dilakukannya. Tepatnya pada hari jumat 1 November 2013 , majelis Kehormatan Mahkamah Konstitusi memutuskan unntuk memecat ketua MK nonaktif Akil Mochtar. Beliau dibeorhentikan karena telah terbukti melanggar kode etik seorang hakim.

Ada beberapa pelanggaran yang telah dilakukan beliau, antara lain seperti:

• Terkait dengan penanganan sengketa pilkada. Beliau diduga bersalah dalam penyelesaian sengketa Pilkada banyuasin di Sumatera Selatan dan perselisihan pilkada didaerah lain.
• Terkait dengan rekening dan transaksi tak wajar yang dimiliki beliau. Beliau memiliki 15 rekening bank, sedangkan istri beliau memiliki 5 rekening. Dimana menurut Hakim Konstitusi Harjono, menduga adanya transaksi keuangan yang dilakukan oleh Susan Tur Andayani selaku kuasa hukum pihak berpekara, melalui setoran tunai kepada Akil.
• Terkait dengan ditemukannya narkotika didalam ruang kerja beliau. Narkotika yang ditemukan berjenis ganja, dan pil inex berwarna ungu dan hijau.
• Terkait dengan hobi beliau berkunjung ke luar negeri. “Berdasarkan keterangan saksi, Akil Mochtar sering pergi keluar negeri dengan keluarga ajudan dan sopir tanpa melakukan pemberitahuan kepada Sekjen MK".
•  Dan yang terakhir adalah kepemilikkan mobil-mobil mewah.

Jika kita ketahui, bahwa visi dan misi lembaga tinggi negara (Mahkamah Konstitusi) adalah tegaknya konstitusi dalam rangka mewujudkan cita negara hukum dan demokrasi demi kehidupan kebangsaan dan kenegaraan yang bermartabat. Namun sangat  ironis melihat perbuatan yang dilakukan oleh ketua Non Aktif Mahkamah Konstitusi (Akil Mochtar),  beliau seorang aparatur negara yang seharusnya mengemban tugas dengan sebaik mungkin untuk ketertiban negaranya, namun hal ini tidak dilakukan baik dengan beliau. Beliau begitu mudahnya melakukan tindakan-tindakan yang melanggar kode etik sebagai seorang ketua hakim konstitusi.

Perbuatan yang dilakukan beliau telah melanggar prinsip kepantasan, kesopanan, integritas dan independensi. Hal ini membuat integritas lembaga ini semakin menurun dan memperoleh pandangan y sebelah mata dari masyarakat Indonesia.

Setelah melihat kejadian seperti ini, apa yang harus dilakukan supaya tidak adanya pelanggaran kode etik ? ada beberapa solusi yang dapat dilakukan untuk mencegah pelanggaran kode etik, diantaranya :

1.    Memiliki pengetahuan yang baik tentang peraturan-peraturan hukum yag berlaku, baik yang ada di lingkungan masyarakat ataupun di Negara Indonesia.

2.  Memiliki pengetahuan tentang peraturan-peraturan hukum, yang artinya bukan hanya sekedar tahu dan mengerti akan Undang- Undang. Contohnya saja mengenai lalu lintas, disini kita juga harus mengetahui isi daripada Undang-Undang lalu lintas tersebut.

3.    Memiliki sikap positif terhadap peraturan-peraturan hukum.

4.    Menunjukkan perilaku yang sesuai dengan apa yang diharuskan oleh peraturan-peraturan yang berlaku.

5.    Sosialisasi Undang-Undang dan Kode etik yang diberlakukan.

6.    Adanya kesadaran hukum bagi setiap individu.

7.    Antara pelanggaran dan sanksi harus seimbang agar memberikan efek jera bagi para pelanggar.

Pelanggaran suatu etika, pasti juga akan berdampak terjadinya pelanggran hukum. Realita dikehidupan nyata saat ini, menunjukkan masih begitu banyak kasus-kasus yang terjadi yang mencerminkan adanya pelanggarn etika di bidang profesinya atau di masyarakat. Banyak hal yang harus dibenahi untuk meminimalkan masalah yang begitu kompleks ini. Semuanya dapat dimulai dari diri sendiri, lingkungan keluarga kita, pendidikan formal disekolah-sekolah, mensosialisasikan mengenai Undang-undang yang mengatur segala aspek, dan tindakan tegas pemerintah dalam menindak suatu pelanggaran dengan tidak memilah-milah suatu golongan.

Kelak jika bangsa ini tidak tegas dan serius dalam menghadapi permasalahan ini, dikemudian hari pasti akan lahir kembali aktor-aktor intelektual seperti Bapak Akil Mochtar salah satunya.

Referensi : 

http://himapknikippgrismg.blogspot.com/2011/04/pelanggaran-etik-dan-pelanggaran-hukum.html

http://nasional.news.viva.co.id/news/read/455489-dipecat--ini-deretan-pelanggaran-etika-akil-mochtar